越南《宪法》规定：越南土地属人民所有，并由国家作为土地的所有人代表，由国家代表人民对土地实施控制。

虽然法律在技术上否认私人的土地所有权，但实质上仍可透过土地使用权（the land use right，简称LUR）进而获得合法的土地所有权。越南政府得将LUR分配或租赁给个人、家庭与组织，获准其在限定或未限定期间内使用土地。

越南LUR的行政管理法律架构包括各项基本法、数项补充法，以及其他辅助规章制度。各项基本法包含《土地法》：该法于2014年针对数项与外资企业相关的重要改革进行修订。补充法则含括《民法》：该法用以阐明主要法条未涉及之领域，以及其他国外投资相关补充法。

LUR与附属于土地之其他资产所有权，由「土地使用权、房屋及土地附属资产所有权证书」（the Certificate of Land Use Right, Ownership of House and Other Assets Attached to Land，简称LURC）作为证明。LURC载明土地利用的基本信息，包括土地利用之期间与目的，以及如有土地附属资产之纪录。

国家对于土地开发活动之权力，由下列政府机构行使：在国家层级上，自然资源与环境保护部（负责土地管理的国家行政机构），以及建设部（负责建设活动的国家行政机构）得行使该权力；在地方层级上，人民委员会得行使该权力，并由自然资源与环境保护部与建设部等行政机构提供支持。

外籍投资者对土地与土地附属资产之所有权

如外籍投资者欲成为「土地使用者」，并接受越南政府分配、租赁或承认持有LUR，须在越南建立「外资企业」，才有机会被授予土地与土地附属资产之所有权与准所有权权益。外资企业可为独资子公司、合资企业或越南公司主要股东，外资企业型态取决于投资者所考虑进行之投资型态。

外资企业可能取得LUR之方式如下：

• 基于投资目的而经越南政府分配获得土地

• 经越南政府租赁土地

• 经指定出租人租赁土地（包括经特许从事基础建设开发以进行分租的本地或外资企业开发商）

• 透过当地越南合伙人向合资公司出资之方式受让LUR

• 经购买完整不动产项目或涵盖LUR之项目取得LUR

（1） 基于投资目的而经越南政府分配获得土地

据现行规定，越南政府仅对外资企业提供有限的土地分配。

外资企业可凭借经核发的投资登记证，经分配制度获得作为建造销售或出租住宅之用的土地；此情况之土地分配效期上限为50年，并同时受相应投资项目期间之限。外资企业有权转让、租赁、捐赠与抵押经分配所得的土地，并有权将该土地使用权作为资本投入合资公司。

（2） 经越南政府租赁土地

越南本地公司与外资企业皆可向越南政府承租土地，并用于农业、制造及商业目的，包括基础设施建设、制造工厂、饭店与度假村、矿业与出租用住宅。土地租期上限为50年（具国家级重要性之项目为70年），并同时受相关投资项目期间之限。承租人可于租约期限内申请租期展延，然而延长的租期仍以原订上限为限。

承租人必须负担土地租金。租金从租赁首日起算，以年缴或一次性付款的方式缴交。

一次性付款为LUR承租人带来更大的弹性。一次付清租金的承租人有权转让、出租、捐赠与抵押LUR，并得将LUR作为资本投入合资公司。相形之下，按年缴纳租金的承租人无法享有同等权利，其潜在权利仅限于转让、出租、抵押、出资土地附属资产，然而针对LUR则并未享有上述权利。

（3） 经指定出租人租赁土地

外资企业亦能向政府特许之当地或外资企业开发商分租特定开发区，例如：工业区、出口加工区或高科技区。如前项所述，分租人得以年缴或一次性付款的方式缴交土地租金给选择一次付清的开发商。

若开发商选择按年缴交租金，则分租人须采同样方式缴纳（年缴）。分租人可能尚须依租约支付其他费用，包括管理费或基础建设费。分租人有权取得LURC。

（4） 经出资方式受让

凡依越南企业法成立与注册之越南实体，越南法律允许其在下列情况下，以LUR价值之形式进行出资：

• 该实体已根据土地分配制度取得土地，并已全额付清租金

• 该实体已根据土地租赁制度取得土地（包括其他组织转让的LUR），并已全额付清完整租期内租金

  
  

  
  

一旦出资以后，合资公司即与直接由政府分配或租赁土地的使用者享相同权利，并需要全额支付土地使用费或租金。合资公司得转让、出租、捐赠、抵押LUR，或将LUR作为资本投入其他合资公司。

（5）经购买不动产项目或包含LUR之投资项目取得

经购买不动产项目或包含LUR之投资项目取得LUR的外资企业，与转让该LUR之个人或组织享有相同权利。该LUR的土地使用形式必须为「国家租赁土地，并一次性支付完整租期内租金」。

外籍人士购买住宅

《2014年住房法》自2015年7月1日生效，新上路法规放宽外籍人士于越南的住宅购买限制。

经获准入境越南的外籍人士现在可以在越南购置不动产。

外籍人士应注意，在越南购屋的相关法令上限如下：

单一公寓大厦内总单位的30%

单一住宅区内独栋住宅总数的10%

单一「坊」级（ward）行政区内的250栋住宅

一般而言，外籍所有人与直接接受越南政府分配土地的所有人享有相同权利，包括出售、抵押、出租、捐赠或将房产作为资本出资的权利。除非与越南公民结婚之外籍人士，一般外籍人士的房产所有权期限上限为50年。

在所有权期限届满前三个月，外籍屋主可以申请所有权更新，并以50年为限。外籍屋主亦可将房产出售或遗赠，如果外籍屋主在所有权期满前未采取上述举措，则其房产将转为国有财产。